土地增值税预征申报作为房地产开发项目税收管理的关键环节，其申报起止时间与计税依据直接关系到企业的税务合规与资金规划。明确这两项要素，不仅有助于企业履行法定义务，也能有效规避潜在的税务风险。下文将依据相关法律法规，对预征申报的时间范围及计税基础进行具体阐述，为纳税人提供清晰指引。
一、土地增值税预征申报起止时间是多久？
纳税人应当自房地产开发项目首张预售许可证书（或现售备案证书）的发证当日起，按期申报预缴土地增值税。若取得预（销）售收入时间早于发证时间的，则应当自取得首笔预（销）售收入当日起，按期申报预缴土地增值税。纳税人自税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日起，停止申报预缴土地增值税。
【例】甲公司的某地房地产开发项目，于2026年2月1日取得首张预售许可证并开始预售，当地规定按月预缴土地增值税，则甲公司应当于2026年3月份征期，申报预缴税款所属期为2026年2月的土地增值税。但如甲公司于2026年1月已取得预收款，则应当于2026年2月份征期，申报预缴税款所属期为2026年1月的土地增值税。
【例】甲公司的某地房地产开发项目，于2026年4月1日达到清算条件，甲公司于2026年4月30日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于5月8日受理，则甲公司应当于2026年4月份征期，申报预缴税款所属期为2026年3月的土地增值税，于2026年5月份征期，申报预缴税款所属期为2026年4月的土地增值税。2026年5月起预（销）售取得的收入，不再办理预征申报，待清算审核后办理尾盘申报。
二、土地增值税预征的计税依据是什么？
与增值税、企业所得税计税方法保持一致，本条规定房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）。
【例】甲公司的某地房地产开发项目，适用增值税一般计税方法，当地普通标准住宅土地增值税预征率为1.5%，某属期内取得预收款10900万元，则甲公司在申报预征土地增值税时的计征依据为10900÷（1＋9%）＝10000万元，预征土地增值税＝10000×1.5%＝150万元。
综上所述，土地增值税预征申报需在法定期限内完成，并以税务机关核定的应税收入为计税依据。企业应密切关注地方政策的具体执行要求，确保申报准确合规。扎实理解预征机制，不仅是履行纳税义务的前提，更是优化税务管理、防范涉税风险的重要保障。如有实际操作疑问，建议结合项目情况咨询主管税务机关或专业机构。
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